Собственник имущества может сдать его в аренду с целью получения пассивного дохода. Земельный участок не исключение из правил: если потенциальный арендодатель нашел подходящего арендатора для участка, стороны заключают соответствующий контракт. Аренде посвящена ст. 607-670 ГК РФ. Договор между гражданами составляется по общим положениям аренды, с особенностями, присущими предмету соглашения – земельным участкам.
Особенности переуступки аренды земли между физическими лицами
Переуступка права аренды обладает определенными особенностями, которые отражаются в договоре. Часто ее путают с субарендой. Эти два соглашения несколько похожи, но имеют различия.
Если стороны пришли к взаимопониманию между собой по поводу земельного участка (арендодатель и арендатор), они составляют одноименный договор. Условием соглашения, которое является существенным, выступает земельный надел. В документе четко прописываются его основные характеристики для того, чтобы идентифицировать его среди множества земельных участков в России. В частности:
- площадь;
- расположение;
- кадастровый №;
- ВРИ;
- сведения о владельце.
В документе прописываются и другие условия, например, срок аренды, размер платежей, алгоритм оплаты, форма: наличные, банковский перевод. Ст. 609 ГК РФ обязывает стороны подписать и зарегистрировать аренду в Росреестре.
Арендатор пользуется и владеет участком на временной основе. То есть, он не наделяется полномочиями собственника. Они, по- прежнему, остаются у арендодателя. На временной основе арендатор может пользоваться землей, извлекая из нее плоды своего труда, работая, получая доход. В ряде случаев он может сдать земельный надел в субаренду: это положение должно быть отражено в соглашении. Появляется новый человек, которые по отношению к арендатору становится субарендатором и оплачивает земельные платежи уже ему.
ВАЖНО: срок субарендного договора не может превышать длительность основного.
Субаренда, по аналогии с основным контрактом, подлежит регистрации в Росреестре.
Обычно аренда заключается на долгий срок. В частном случае арендатору больше не понадобится земля. К примеру, у него изменились планы, либо он хочет заключить другой контракт, на более выгодных условиях. И встает вопрос о том, как расторгнуть существующую аренду. В законе, в ст. 620 ГК РФ, упомянуты основания, по которым это происходит. И если арендодатель выполняет условия соглашения, то у арендатора появляется два варианта: прийти к мирному решению вопроса о прекращении сотрудничества, либо обратиться в суд. Последний вариант не самый выгодный, так как арендодатель может взыскать со второй стороны упущенную выгоду. Если в контракте прописан запрет на односторонний выход из правоотношений, то арендатор не сможет реализовать свои планы.
Что делать в этом ситуации? Если решить вопрос с арендодателем не получается, он может переуступить свои права третьему лицу. Простыми словами: арендатор фактически выходит из договора. Его функции выполняет третье лицо, которое напрямую сотрудничает с собственником, выполняя условия соглашения, выплачивая ему деньги. Все права, обязанности по договору передаются третьему лицу, как и ответственность, которая может наступить за его неправомерные действия. Арендатор, если договор с третьим лицом заключается на долгий срок (более 5 лет), обязан предупредить собственника земли, что он будет переуступать свои права другому человеку. Если в договоре стоит запрет на это действие, заинтересованное лицо не сможет заключить такой договор.
Условия, которые должны быть соблюдены при переуступке прав аренды
Арендатор и третье лицо заключают договор по переуступке права. Владелец недвижимости не принимает участия в сделке. Изменения в соглашении не предусматриваются. Все положения предыдущего соглашения остаются прежними: новый арендатор наделяется правами, обязанностями предыдущего.
Нюансы:
- Переуступка права – это соглашение письменной формы, по сроку не превышающий основной договор.
- Если переуступка оформляется длительностью договора до 5 лет, оповещение арендодателя не является строго регламентированным действием. Если более 5 лет – обязательным.
- Если в договоре прописан пункт, по которому невозможна переуступка, то заинтересованное лицо не имеет права заключить договор с третьим лицом.
Это основные нюансы, сопровождающие переуступку земельного участка другому человеку.
Процедура оформления переуступки прав аренды между физическими лицами
Контракт письменный, для его заключения арендатор и будущий пользователь земельным участком обязаны приложить документы:
- паспорта сторон;
- арендный договор;
- справки и документы, которые подтверждают, что арендатор исправно платит за землю, долги у него отсутствуют;
- документ об отсутствии обременений на земельный участок: официальные сведения об этом можно получить из выписки ЕГРН от Росреестра.
Контракт составляется в свободной форме, но с учетом нюансов, характеризующих правоотношение. В соглашении отражаются условия договора, как существенные, так и дополнительные. В частности:
- предмет договора: земельный участок с полной его характеристикой;
- плата на землю: размер, сроки, форма;
- длительность: не больше срока основного арендного договора;
- ВРИ земли;
- предназначение участка;
- порядок его возврата арендодателю;
- права, обязанности сторон;
- ограничения и обременения.
Составленный письменно (ст. 389 ГК РФ), подписанный сторонами договор, отправляется в Росреестр на регистрацию
Процедура регистрации
В РФ работает орган по регистрации сделок с имуществом недвижимого назначения. Это Росреестр, имеющий разветвленную сеть территориальных подразделений. Регистрация сделок производится сотрудниками Росреестра, но способы могут быть разными:
- Непосредственно через Росреестр.
- В МФЦ.
- Онлайн, на сайте уполномоченного органа.
Вне зависимости от способов связи с Росреестром, нужно принести с собой документы:
- арендный договор (основной, копия);
- план участка (кадастровый);
- паспорта сторон;
- справка об отсутствии ограничений в использовании участком;
- согласие арендодателя (если необходимо).
За оказание государственной услуги взимается пошлина. Ее размер устанавливает статьей 25.3 НК РФ: 2000 рублей для физических лиц. Обычно государственная пошлина делится пополам между сторонами.
ВАЖНО: предоставлять в Росреестр квитанцию в бумажной форме теперь не требуется. Эту информацию сотрудники Росреестра получают из единой информационной системы государственных, муниципальных платежей (сокр. ГИС ГМП).
Регистрация осуществляется в течение недели, за исключением выходных. Срок увеличивается на 2 дня, если документы передаются в МФЦ.При подаче документов Росреестр проверяет информацию о земельных участках, регистрирует нового арендатора.После того как договор переуступки вступает в законную силу, оформляется акт приема-передачи участка земли а аренду.Переуступка прав аренды земель заключается в форме письменного документа, в котором прописываются условия соглашения между арендатором, готовым отдать земельный надел в пользование, распоряжение другим лицам.