Самостоятельная проверка земельного участка на юридическую чистоту

Предположим, что вы собрались приобрести такой вид недвижимости как земельный участок. И наверняка у вас возник вопрос о том, какие риски может нести в себе сделка купли-продажи земельного участка, далее з/у.

Основной риск связан с тем, что это имущество может от вас «уйти». И, для того чтобы исключить либо нивелировать этот риск, необходимо проверить юридическую чистоту объекта недвижимости (земельного участка). Как это сделать?

Для начала следует заказать или потребовать у продавца выписку из ЕГРН в отношении з/у.

Выписка должны быть свежей, т.е., если покупаете з/у в сентябре 2019 года, это означает, что от сентября 2019 года должна быть выписка. В ней нужно посмотреть кто является собственником и сверить является ли продавец собственником. И если продавец им не является, то либо он мошенник, либо требовать доверенность на совершении сделки купли-продажи з/у.

Нужно проверить существующие ограничения или обременения прав на з/у.

Такими ограничениями (обременениями) могут быть, например, линии электропередач или сервитут (ограниченное право пользования чужим з/у). Нужно проверить имеются ли какие-нибудь арендные правоотношения, связанные с з/у. Также нужно проверить есть ли в отношении з/у ипотека.

Более того, необходимо уточнить информацию о том планируется ли данный з/у к изъятию в связи с государственными или муниципальными нуждами. Например, Росавтодор решил построить дорогу и для целей строительства дороги з/у может быть у вас изъят. Безусловно, вам за з/у заплатят компенсацию, но это может расходиться с вашими планами относительно з/у.

Кроме того, относительно з/у нужно заказывать выписку из генерального плана, применительно к той территории в которой он расположен. И правила землепользования и застройки, также применительно к той территории в которой расположен з/у.

Эти документы помогут вам ответить на вопросы:

  • в какой функциональной зоне находится з/у;
  • какими видами разрешённого использования обладает з/у;
  • можно ли строить на з/у;
  • какой процент застройки у з/у;
  • какое конкретное здание можете возвести.

Более того, следует проверять з/у на нахождение его в охранной зоне. Например, участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия. И с такими з/у ничего толкового сделать не сможете. Потому что строить на них нельзя, а также вести какие-то работы. Соответственно, не сможете использовать з/у, например, для дачного строительства.

Однако не всегда сведения о том, что з/у располагается внутри границы охранной зоны не всегда отражены в выписке ЕГРН. И, соответственно, о том, что з/у расположен в охранной зоне можете узнать только после того как направите уведомление о планируемом строительстве в адрес администрации, где скажут, что строить нельзя.

И в таком случае придётся договор купли-продажи з/у расторгать и основания к тому имеются. Но это всё-таки судебный спор, что также может не входить в планы.

Кроме того, по з/у могут проходить, например, магистральные газопроводы. Это не является обременением с одной стороны, но с другой стороны, есть определённые правила застройки таких з/у. В частности, минимальное отступление от магистральных газопроводов.

Безусловно, следует проверять основания, по которым продавец приобрёл право собственности на з/у. Потому что если имущественное право продавца по каким-то причинам станет недействительным, то и все последующие сделки по з/у могут быть признаны недействительными. Особенно, если з/у первоначально был приобретён у администрации. Потому что у муниципальной власти не возникнет никаких проблем с оспариванием сделки, с последующим истребованием з/у из чужого незаконного владения.

С большинством из этих рисков таких как идентифицирование собственника, проверка текущих ограничений и обременений, в частности наличие охранной зоны, заказом выписок из генеральных планов и правил землепользования и застройки теоретически может справиться самостоятельно покупатель. Но для того, чтобы проверить надёжность титула на з/у у продавца, проверить насколько «крепко» за ним держится это право, вот с этой целью лучше обращаться к юристам. Потому что они могут сказать чуть больше.